个人住房抵押贷款风险防范

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个人住房抵押贷款风险防范

news/2007/　2007-9-17 19:59:53 【打印】　【关闭】

个人住房抵押贷款风险防范个人住房（抵押）贷款风险产生的原因及风险的种类
1、借款人方面的风险个人借银行（包括住房资金管理机构）的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险。风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖帐、诈骗、假借款、恶意不还钱；后者是指借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能按期还钱。
2、开发项目的风险开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”；借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。
3、银行方面的风险对借款人情况审查不严；对开发商销售情况、工程进度、售房款监管帐户和保证金帐户的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实；档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。防范风险的方式 1、贷前调查了解借款人贷款的真实目的（自住或投资）、收入来源及家庭状况。 2、通过设定合理的担保方式防范风险根据《中华人民共和国担保法》和《个人住房贷款管理办法》的规定，防范借款人贷款风险的担保方式有三种：抵押、质押和保证。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能；以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就不用申请贷款了。有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。鉴于上述分析，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险手段。（1）正本清源，逐步使住房抵押成为主要的担保方式在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于目前我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。即使拿到产权证，由于办事部门效率和工作水平问题，产权人仍然办不成抵押登记。完不成抵押登记，重复抵押的风险无法避免。此外，国家目前正处于城市化过程中，每年新建大量住房，期房拿不到产权证，抵押登记也无法实现。在这种情况下，实践中以住房抵押为基础，产生了以下两种抵御贷款风险的方式。 ①抵押加第三人保证担保目前对于抵押加第三人保证担保方式有两种具体做法，一种是抵押登记后保证人要承担一般保证责任，一种是抵押登记后保证人所有的保证责任取消，这里讨论的是第一种。抵押加第三人保证担保是指借款人在抵押登记不能办理的情况下，书面承诺以所购住房抵押给贷款人，同时有贷款人认可的有足够代偿能力的第三方（自然人或法人）为借款人提供担保。当借款人未按期偿还贷款本息，已办理抵押物登记的，首先处分抵押物用于偿还贷款本息及相关费用。处分抵押物所得后不能还清全部贷款本息及相关费用时，不足部分由保证人负责偿还。同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。如果保证合同没有约定保证份额，每个保证人都对贷款金额负连带保证责任。没有办理完抵押物登记的，借款人逾期未偿还贷款本息，一般直接要求保证人承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》明确规定保证人与质权人应以书面形式订立保证合同。抵押登记办理完毕之前，借款人抵押物的权利凭证由贷款人保留，借款人仍占有和使用抵押物，处分抵物必须征得贷款人同意。当借款人还清贷款本息或办理完抵押登记后，贷款人将抵押权利凭证还给借款人。如果借款人在贷款还清前办理完抵押物登记，抵押物权利凭证还给借款人的同时，银行保留抵押登记凭证。如果抵押登记落实后再放贷银行将直接保留抵押登记凭证，抵押物权利凭证由借款人（购房人）持有。 ②抵押加购房综合保险借款人以所购住房作抵押申请贷款，但找不到合适的第三方保证担保，借款人可以投保购房贷款综合保险。购买住房保险既有人身保险的性质，又有财产保险的性质。 1997年1月经中国人民银行北京分行同意，太平洋保险公司北京分公司在北京开办购房贷款综合保险，产寿合一，综合费率约在贷款额的3％左右，1997年12月有关部门要求太平洋北京分公司将产寿未分的购房贷款综合保险拆为购房贷款保险（寿险）和贷款房屋保险（财险）。我国目前开展的购房贷款保险与美国的抵押贷款保险有很大不同。前者本质上是寿险，借款人一旦发生意外，失业或疾病时，不能还贷。后者本质上是信用保险。目前，人民银行规定各保险公司不能开办个人购房贷款信用保险。（2）质押贷款中的质押是

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