个人住房抵押贷款风险防范

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个人住房抵押贷款风险防范

news/2007/　2007-9-17 19:59:53 【打印】　【关闭】

2 北京大学分中心2000年1－5月份人均借款额与加权平均借期 ---------------------------------------------------------------------- 月份人均借款额（万元）加权平均借期（年） ---------------------------------------------------------------------- 1 14.2 12 2 18.9 15.8 3 18.3 18.2 4 25 16.7 5 21.8 13.4 --------------------------------------------------------------------- （2）借款人和抵押物有可能发生变化个人住房贷款自开展以来尚未经历一个完整的贷款周期，如何保障资金的安全性还未取得全面的经验。从担保、期限、利率、借款人的还款能力等方面进行评估审查，防范风险，既体现贷款管理的政策性、定向性、流动性原则，又保证贷款安全性。但是，这些都是就借款人的现实情况而言，属于贷前的情况，而在今后相当长时期的还款过程中，借款人的情况可能发生变化，疾病、伤残、死亡、出国、失业、婚姻和赡养人口的变化都有可能出现。通常认为，借款人的信用程度与其收入水平成正比，我们的贷款对象恰恰大多是中低收入家庭，风险是必然存在的。在长期动态的管理过程中，未知因素很多。因此，除了放款之前将能够预见到的保障安全功能设置在先，还有赖于贷后长期、大量的动态管理。 2、贷后管理的具体内容（1）贷款合同、文件档案的管理 a、保证合法性、真实性在还款管理期间，具有法律效力的借款合同是履行条款的依据，处理违约的凭证，保证借款双方的权力、义务能够实现，这是保障贷款安全性的第一道防线。要保证其真实、准确、完备，按期整理编目，为开发利用档案信息资源创造条件。 B、妥善保管、归档存库现行合同、文件目录采用标准化格式，见表3：表3 现行合同、文件目录的标准化格式 ---------------------------------------------------------------------- 序号文件编号档案资料名称日期页数备注 --------------------------------------------------------------------- 委托贷款借款申请表委托贷款通知表委托贷款调查通知单委托贷款委托合同委托贷款借款合同抵押合同房产收押合同连带责任保证合同质押合同购房合同委托贷款质押物审核评估意见书购房（贷款）综合保险单委托贷款房屋保险单借款人收入证明售房方案售房方案批复单位大产权证明户口本身份证额度证明 --------------------------------------------------------------------- 妥善保管归档存库是基本要求之一，住房资金管理中心、银行各自保存。即使贷款本息全部还清，也要保存相当长的时期备查，摆放要便于查找调阅，不断补充完善。 C、活用档案，资源共享档案文件描述了借款人和抵押物及贷款的相关情况，仅仅归档存库、妥善保管是远远不够的，它们是统计分析的重要数据和资料。在还款期限内，要使每一份档案中的人和物都“活”起来。首先将原始资料录入计算机，档案资料与还款管理联系起来，可为若干统计口径提供数据，从不同的角度表述贷款的整体和个体资金运行情况。如遇有还款违约行为，要及时与借款人联系，帮助其还款。不要只存在库里，等到了处理抵押物或诉诸法律时，才拿出来使用。贷款的目的是要收回本息，我们关注的焦点是存库的人和物是否有变化。 D、补充完善应当注意到，现存的档案是有缺位的，抵押合同多数还未生效。由于抵押物登记工作的不配套，致使抵押合同从签定到生效还有一段间隔，必须督促银行和借款人在房屋所有权证取得之后及时办理抵押登记。（2）帐务管理建立明细帐作为承担风险的债权人，需要建立一套还款明细帐，每月对照，发现当月未按时还款的，及时催交。（3）信息统计，动态监控要及时掌握，预测风险，调整政策，来自于准确的统计数据。从目前情况看，应对放款、还款的运行做以下统计：所购房类别借款人工作单位性质家庭收入担保方式月还款额占家庭收入比例贷款期限贷款额度抵押率根据及时统计汇总结果，及时掌握个贷资金投向，借款人使用情况及资金运行状况。动态监控主要是对借款人个体还款能力的了解，即微观管理。个人还款是个长期的过程，每月都在进行，这比单位贷款一次还清要分散风险。由于每月都只前进一小步，只要把握住每一步，全局也就稳定了。还款情况是反映社会经济生活的晴雨表，经济形势好，还款一般会正常，

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