个人住房抵押贷款风险防范

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个人住房抵押贷款风险防范

news/2007/　2007-9-17 19:59:53 【打印】　【关闭】

指权利质押，借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款人占有，贷款人以上述权利赁证作为贷款的担保，向借款人发放贷款。借款人（出质人）向贷款人（质权人）签订质押合同，出质人向质权人移交权利凭证（质物），质押合同由权利凭证移交给贷款人占有时生效。在质押期届满之前，质权人不得擅自处分。质押期间，权利凭证如造成损坏、遗失，由过错方承担责任并负责赔偿。质押期届满后，贷款人应当将权利凭证及其本息一并退还给借款人。（3）连代责任保证担保由第三方（自然人或法人）为借款人提供连带责任保证担保，保证人对债务承担连带责任，债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。抵押加第三人保证担保与连带责任保证担保的区别在于，当借款人未按期偿还贷款本息时，前者首先处分抵押物所得用于偿还贷款本息及相关费用，若仍不能还清全部贷款本息及相关费用时，不足部分由保证人负责偿还。而采取连带责任保证担保的，当借款人没有履行借款合同时，由保证人履行借款人的还款义务。借款人采取抵押加第三人保证担保的与采取连带责任保证担保的，在保证人发生变更或撤消等情况时，借款人必须提供新的担保并办理有关手续。从实际贷款发放情况看，对借款人用的最多的担保方式是抵押加第三人保证担保和抵押加购房综合保险。 3、综合评估借款人的资信标准实际操作中将贷前的调查和担保方式转化为对借款人借款的综合评估标准，设定量化指标。根据个人稳定度、还款承受能力、购房能力、担保能力四个方面设计出个人住房贷款资信评定标准，见表1。表1 个人住房贷款资信评定标准 -------------------------------------------------------------------- 指标分值一级分值 ---------------------------------------------------------------------- 3年来工作变化次数一次以下 5 5 稳两次 3 三次以上 1 定年龄 20－30岁 6 10 31－40岁 10 度 41－50岁 8 51－60岁 4 60岁以上 2 借款人素质研究生以上学历，相当于中级 10 10 职称以上，单位领导大专以上学历，相当于初级职 8 称以上，部门领导大中专以上学历，相当于初级 7 职称以上，普通职工其他普通职工 4 还款时间 5年以内 5 5 5－10年 3 10年以上 2 承月收入－月均还款 2000元以上 20 20 受家庭人数 1500－2000元 18 1000－2000元 14 800－1000元 12 600－800元 8 400－600元 7 400元以下 2 月均还款占家庭月收 40％以下 15 15 入的比 40％－50％ 10 50％以上 3 房屋总值与家庭年收 3倍以下 15 20 入的比 3－6倍 20 6－10倍 10 10倍以上 5 保抵押率 30% 15 15 证 30％－50％ 10 能 50％－70％ 8 力质押率 60％以下 15 60％－90％ 12 保证单位的等级 AA以上 15 A－AA 10 协议房源抵押率分值×80％＋保证单位信用等级分值×20％购买保证保险总分另加10分 ------------------------------------------------------------------- 评定资信标准将指标值按不同的分值区分为A、B、C三级。A级：指标值85分（含85分）以上，界定为借款人还款能力强、资信好。 B级：指标值70分（含70分）至84分，界定为借款人还款能力较强，资信较好。C级：指标值60分（含60分）至69分，界定为借款人还款能力、资信状况均一般。指标值达到A级的借款人，可任选一项担保方式申请贷款，贷款期限最高可达30年，指标值达到B级的借款人，可在保险公司的全额全程连带责任保证、担保公司的全额全程连带责任保证、房地产开发商的全额全程连带责任保证、企业法人的全额全程连带责任保证、个人全额全程担保方式中任选其一申请贷款，贷款期限原则上可达20 年。若保证期限有冲突，则执行最低贷款期限；指标值达到C级的借款人，贷款选择项目与指标值达到B级的借款人相同，贷款期限原则上控制在10年以内。若保证期限有冲突破，则执行最低贷款期限。通过贷后管理防范贷款风险 1、贷后管理的重要性（1）借期长、额度大，需要进行贷后管理目前发放的个人住房担保委托贷款一般为中长期，随着购买商品房和经济适用住房人数的增多，借款额也逐渐加大，以北京大学分中心近期的统计为例可以看出这一趋势（见表2）。表

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