楼市神经绷紧再次加息在9月21日？

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楼市神经绷紧再次加息在9月21日？

news/2007/　2007-7-27 23:20:09 【打印】　【关闭】

BR>　　不过，如中信证券等机构分析师也指出，减征利息税的影响与加息不同，仅仅涉及到个人储户与财政部之间的利益转移，并不直接影响经济主体的投融资成本，所以不会明显导致对各个行业投融资决策的差异性影响。

　　开发商：提高房价化解资金压力？

　　对开发商来说，每一次的利息增长自然会带来开发成本的提高。因为贷款要付的利息高了，房地产业高负债经营的行业特性决定了加息将提升开发商的财务费用。但也有业内人士认为，开发商在楼市依然景气的大背景下，还是能够通过提价等方式轻松地化解加息所带来的资金压力。

　　不过，另一个现象还是让我们看到了2004年以来七次加息所形成的资金压力。上海银监局的最新统计数据显示，截至6月末，上海中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加了7.67亿元，不良率为1.79%，比年初上升了0.61个百分点；上半年新发生住房开发不良贷款13.25亿元，同比增加8.62亿元，其中接近90%的贷款是经展期到期后再形成不良贷款。

　　在房价连续五个月上涨、5月更创下成交量历史新高的上海楼市，出现这样的风险情况初看起来并不合理。只有当房价下降，开发商销售受阻、资金链断裂，或购房者资产缩水的情况下才会发生大量逾期贷款的情况，房价上升却违约逾期似乎是一个悖论。分析人士指出。

　　细究根源，造成这一局面与开发商的捂盘惜售和成本增加均有关联。根据一些开发商自己的说法，自今年二季度上海住房价格进入新一轮上涨，多数房地产公司都采取了惜售的策略，等待价格上涨，而这造成的另一个结果就是资金回流难度增加，更何况我们正处在连续加息、银根紧缩的背景下。

　　自住者：加息影响因人而异

　　以自住为目的的贷款购房者无疑是最关心加息的人群之一。与以赚取房产买卖价差为主的投资性购房者的感受不同，应该说，对以自住为目的的普通购房者来说，加息对他们影响还是因人而异。

　　此次央行将5年期以内的中短期贷款利率都上调了0.27%，而5年期以上的住房商业贷款和住房公积金贷款的利率则分别上调0.18%和0.09%。一般贷款买房的期限都超过5年，照此档基准利率计算，加息前商业房贷利率下限为7.20%，加息后提高为7.38%。以一套90平方米、单价1万元/平方米、按揭七成20年期的商品住宅为例，加息前房贷的月供约为4557.24元，总利息负担为463737元，加息后月供约为4613.3元，增加56元，总利息负担变为477191.32元，增加13454元。

　　与前一次加息相同，央行这次还同时将住房公积金贷款利率上调0.09个百分点，5年以内的贷款利率由4.41%变为4.50%，5年以上的贷款利率由4.86%变为4.95%。记者粗略计算，40万元的20年期住房公积金贷款总利息将多支出约4752.35元。

　　通过计算可以看出，这次加息对购房者增加的负担并不算太大。并且5年以上长期贷款利率调整幅度相对较小，也显示出政府的安民之心。但也有人指出，考虑到今年已3次加息、自2004年10月以来更是有7次加息，由此累积的房贷压力对普通百姓来说还是挺闹心的。

　　在市场人士看来，加息也暗暗透露出政府对过热楼市的警告。另有专家指出，调控楼市，加息仅是小部署，还得使用综合方式，让房价从根本上回归理性。

　　投资客：连续加息吃不消

　　本轮贷款基准利率提高后，房贷客户月供压力又有所提升，一些银行业人士甚至表示，有条件的话，购房者可以考虑提前还款。而对其中的投资客来说，加息必然增加供楼还贷的成本，造成投资利润下降。

　　以20 年期贷款80万元为例进行计算，若执行最优惠利率，原本月供5787元，本次利率上调后，月供将上升为5857元。而根据月供比例不超过家庭月收入50%的现代理财标准，家庭月收入至少要在1万元左右才能避免成为房奴。

　　而除了单次加息，去年以来多次加息所累积起来的效果也比较可观。东亚银行上海徐家汇支行行长林伸茂帮记者算了一笔账，假如贷款额为100万元，去年至今的几次加息，使每月利息增加了300元左右，若贷款20年，则要多支付7万余元的利息。至少对那些拿工资还贷的小规模投资客来说，资金压力增加不少。

　　上海银监局的统计已经显示，截至6月末，个人住房不良贷款余额21.62亿元，比年初增加1.97亿元，不良贷款率0.85%，比年初上升了0.06个百分点

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